很多事，真的只有在快结束的时候，才敢说点什么。
上周（12月13日凌晨零点），随着“通信行程卡”的正式下线，三年的抗疫算是翻篇了。
想象中的全民狂欢并没有发生，反倒是n95脱销了，连花清瘟涨价了，出门的人更少了......
三年的亲身经历，人人都成了略懂一二的“专家”。
记得疫情刚爆发的那段日子，上层君回老家准备过年。
前几天还和母亲一起采买年货，市场上的摊贩还一家挨着一家，满眼的人间烟火。
直到武汉封城、口罩脱销、物价飞涨、超市被“抢”空......新冠疫情突袭全球，城市按下暂停键，各行各业进入“休眠”状态。
那时候，人们还没意识到，我们原本的生活方式会由此被改变。
武汉封城街景 | 图源：百度
苦难不值得回味，但经历与经验值得总结。
所有的治愈和成长，理应需要用文字去梳理和反思。
于是，就有了今天这篇《房地产请回答，2020-2022》。
这一次，上层君不讲段子，只看数据，不乱煽情，只说重点。回顾总结疫情这三年，房地产行业各个维度的真实走势。
文章有点长，大家可以自行手动，想看哪年看哪年。👋
地产年度热词：短暂冰封 ，逆市之战
历经苦难的成绩，更容易被铭记。
在面临数月抗疫、停工、停售、艰难复工之后，房地产仍然展现出了生生不息的韧劲。
据国家统计局数据显示，2020年，国内经济总量迈上百万亿元新台阶，房地产销售第一次突破17万亿大关！
2020年，房地产似乎并没有我们感知中那么“苦”。
1月-2月，是疫情对楼市的重创期。
城市停摆、工地停工、售楼处关闭......
全国一季度开发投资、房屋新开工和竣工面积、土地购置面积、到位资金、土地均价等数据均出现负增长。
2020年1月-2月，全国商品房销售面积降幅达四成，销售额同比下降35.9%。2月，全国19个城市新房出现“零成交”。
好在，至暗时刻稍纵即逝。
随着解封，工地复工、售楼处陆续开放，二季度市场进入快速升温。
主要表现为，一线城市豪宅市场走出“独立行情”。
以深圳为例，数个豪宅项目开盘即遇热捧，久违的天价“喝茶费”也重出江湖。
深圳华润城润玺一期 | 图源：房天下
各大城市开启“抢人大战”。
100余个城市相继发布了“零门槛落户”、“先落户再就业”、“百万住房补贴”等人才政策。
2020年，房地产整体目标显著，12月甚至迎来了“翘尾”行情。
几大关键指标表现👇
一，开发供给。
开发投资不断增加：2020年，全国房地产开发投资141443亿元，同比增速7%。其中，住宅投资增长7.6%。
数据来源：国家统计局
新开工房屋面积减少：2020年，全国房地产开发企业房屋施工面积为92.68亿平方米。其中，新开工房屋面积、竣工房屋面积较2019年均有减少。
开发成本一路走高：2020年，全国房地产开发企业购置土地面积2.55亿平方米，土地成交价款为1.73万亿元。
二，销售表现。
销售面积、销售额均创新高。
国家统计局数据显示，2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%；
数据来源：国家统计局
三，土地市场。
自3月复工复产后，全国土地供应规模快速上升。
优质土地集中供应、利好政策允许延期或分期缴纳土地出让价款，激励房企拿地意愿。
国家统计局数据显示，2020全年土地成交价款约1.73万亿元，增长17.4%；全国土地均价为6763元/平方米，同比涨幅为18.7%。
房价方面，2020年全国商品房均价为9860元/平方米，同比涨幅为5.9%。
四，房企表现。
2020年，是中国房地产加速洗牌的一年。
市场前所未有的变幻莫测，既有黑马上市，亦有百强落马；既有夹缝求生，亦有升级转型。
这一年，国内千亿房企增至41家。
很多人肯定要质疑：疫情最严重的第一年，房地产市场怎会如此“独善其身”？
上层君一直都在讲，房地产从根本上属于“服务业”。好与坏，根本取决于“需求”。
2020年中国生产总值首次突破100万亿元，达到101.6万亿元，较2019年的99.09万亿元同比增长2.54%。
数据来源：国家统计局
说到底，还是有钱。
尤其是疫情当下，大家更加注重健康与居住环境，改善购房需求有所增加。
国内信贷政策总体宽松的同时，海外投资锐减、资金回流。有钱人把手里的现金流换成不动产，心里才踏实。
没错，3年前这确实是大多数人想法。
年度小结：回溯2020，房地产行业基本属于玻璃渣里找糖。恐惧与希望交织，看似一切变得更好了。
地产年度热词：先热后冷 ，风云突变
2021年，中国房地产市场仿佛过山车般，跌宕起伏。
上半年，商品房销售规模创5年新高。
热点地区延续2020年下半年以来的活跃态势，房价与土地价格继续上涨。
“假离婚”、经营贷、土地供应、学区房等一度成为话题中心。
为落实稳地价、稳房价、稳预期目标，重点城市迎来调控加码。
主要手段包括限购、限贷、限价、限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等。
下半年，随着调控政策持续收紧，市场直接下滑至冰点。
热点城市房产交易量骤降，第二批集中供地城市，土拍集体遇冷。
房价终结六年连涨，70城二手房价指数，8月首次转跌。
十几家上市房企陆续信用违约，债务压力不断，困难程度近20年罕见。
“地产寒冬”，猝不及防。
图源：界面新闻
几大关键指标表现👇
一，政策方面。
上半年，房地产调控不断加码。主要包括“三道红线”、房贷集中、集中供地等。
1月-7月，住建部先后约谈了上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安、等18个城市，上半年调控史上最严。
下半年，受到部分房企爆雷、房地产持续降温等影响，房地产政策出现变化。主要体现在融资和房贷端的放松。
8月19日，央行和银保监会约谈恒大。
图源：百度
政策底部逐渐显现，但市场面与企业面继续走弱。
二，开发&销售方面。
2021年，全国房地产开发投资147602亿元，同比增长4.4%；
数据来源：国家统计局
全国商品房销售达181930亿元，增长4.8%。这也是自2015年以来，全国商品房销售额连续7年增长。
数据来源：国家统计局
整体看，2021年房地产无论是开发端，还是销售端，增速均呈现“倒v字”走势。
成交市场表现，更是先热后冷。
进入下半年更是开启“速冻”模式，百城成交面积同比跌幅扩至30%以上，历年罕见。
三，土地市场。
2021年房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；但土地成交价却增长了2.8%。
由于市场大降温，房企减少开工，2021年全国开发企业房屋新开工面积从7月开始下降。
同样是从7月份开始，多个地区开始暂缓了集中土拍。
9-10月，受“溢价率不超过15%”的政策和楼市降温影响，只有少数国企、央企在拿地，民企在土拍市场几乎都一致性选择了“躺平”。
四，房企表现。
2021年，中国前三十家上市房企的营业收入合计约为人民币4.2万亿元，同比增长约17.42%。
其中，绿地该年度营业总收入为人民币5,448亿元，收入规模位列行业第一；
首开集团收入增幅位列行业第一。
年度小结：在行业去杠杆、市场降温的背景下，行业从“控制风险”到“暴露风险”。
地产年度热词：维稳楼市，利好空前
2022年，或许不只是房地产，各行各业都感受到了前所未有的寒冷。
人们终于逐渐开始意识到，这场疫情所衍生出巨大的“次生灾害”。
这一年，房地产市场进入深度调整期，“烂尾楼”问题层出不穷，楼市遭遇前所未有的挑战。
房企洗牌、大佬落马、巨轮触礁、数十家房企频现债务危机......
为稳定楼市，监管部门频繁释放积极信号，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大。
几大关键指标表现👇
一，政策方面，接近历史最宽松时期。
2022年前11个月，超300个城市出台相关政策近千条；
全年至少295省市，出台房地产松绑政策接近600次。
两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限，多地房贷利率已达历史低位。
9月29日，央行出面发文，大力举措“保交楼”；
进入四季度，利好政策更是空前密集。
数据来源：cric
- 房地产“三支箭”齐发；“第一支箭”，针对信贷融资领域；“第二支箭”，支持民企发债融资；“第三支箭”，针对股权融资方面。
- 银保监会104号文，放松预售资金监管；
- “金融16条”，监管对于房企融资态度逐渐转向保主体；
- 国有大银行授信房企，额度超万亿；
- 央行再降准，利好房地产相关资金落地。
......
二，成交量&开发投资，跌跌不休。
2022年开局，楼市交易量便出现回落。
当时，市场普遍认为这是由于2021年12月出现“翘尾”现象导致。
如果说，一季度的下降趋势还在合理范围，那么接下来市场低迷态势几乎贯穿全年，令人始料未及。
中指院数据显示，2022年1-11月，全国百城新建商品住宅成交规模为2015年以来同期最低水平。
克而瑞预估，2022年全年，新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%及27%。
成交价格方面，截至11月已连续5个月环比下跌。
楼市持续低迷之下，2022年下半年至今，全国房地产开发投资额降至历史低点。
三，土地市场。
2019-2021年全国住宅用地成交建面分别为：21.0亿平、23.5亿平、17.7亿平。
2022年1-11月，全国住宅用地共成交规划建筑面积9.1亿平，仅为去年全年的一半。
一线城市拿地热度较高，需要积极盘活存量项目，新盘快速入市，才能维持供需平衡下的房价稳定。
三四线市场疲软，预计会有供给过剩风险。
四，房企表现。
根据30家上市房企公布数据显示，有6家突破两千亿，前三甲分别是万科、碧桂园、绿城中国。
其中万科以3777.2亿元居榜单首位，碧桂园则以3354.4亿元的销售额位居第二。
此外，绿城中国、中海地产和金地集团3家房企的1-11月销售额突破2000亿。
2022年的最后一个月，我们终于等来了真正意义上的放开。
新十条叠加此前房地产市场本身的各项“救市举措”，压抑三年的需求正在逐渐恢复。
那么问题来了，明年的房地产市场到底会不会回暖？
各部门的回答是肯定的。
他们的呐喊声，几乎歇斯底里。
中央财办提出：要充分认识到房地产行业的重要性，住房消费潜力要予以释放。
图源：微博
什么意思？
就是我们必须要理性地让自己积极起来。
12月15日，高层在提及房地产时，直接将其定为“国民经济支柱产业”。
图源：新华社
这也意味着房地产行业在未来依旧会是官方重点关注对象，新措施势必会充分释放。
万科的郁亮说，已经看到曙光了。
但在疫情影响下，老百姓也是真的没钱了。
所以，明年的重点任务肯定是刺激居民消费。
让购房者重拾信心，愿意花钱买房，光靠喊口号有点难。
前两天，公布了最新的lpr，没有变化。
图源：央行官微
所以王小波才说，“好听”的话，大多数是扯淡。
年度小结：马上2023了，是时候放弃幻想，拿出点诚意来了。
图源：百度
无论如何，三年疫情告一段落。
不论是“阳过”，还是“阳康”，2023年，我们真的没有“躺平”的借口了。
跟过去好好道别，是为了更好地面对未来。
现在，就让我们收拾好心情，跟这糟糕的三年说再见，再也不见！
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